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FRAGEN & ANTWORTEN

Probleme rund um's Thema Wohnen? Hier antworten die Experten aus dem Team der MVÖ auf immer wieder auftauchende Fragen.

Ich wohne in einem Altbau, für den das Mietrecht voll anwendbar ist. Wie häufig muss ich der Hauseigentümerin bzw. der Hausverwaltung Zutritt zu meiner Mietwohnung gewähren?

Es gibt keine gesetzliche Regelung über die Anzahl der Zutritte, doch muss ein wichtiger Grund wie z. B. die Instandhaltung oder der Verkauf des Hauses vorliegen und es darf zu keiner Schikane ausarten. Zudem muss der Zutritt im Voraus unter Einhaltung einer angemessenen Frist angekündigt werden. Sollten Sie zur betreffenden Zeit verhindert sein, schlagen Sie einen Ersatztermin vor. Wenn kein wichtiger Grund vorliegt, können Sie den Zutritt verweigern.

Ich bin auf Wohnungssuche. Über einen Bekannten wurde mir eine unbefristete Untermiete in einer Altbauwohnung angeboten. Die Wohnung ist in einem guten Zustand und der Hauptmieter ist vertrauenswürdig. Einziger Haken: Ich dürfte dort meinen Wohnsitz nicht anmelden. Welche Rechte habe ich, wenn ich dort wohne?

Aus mietrechtlicher Sicht ist nur die tatsächliche Benützung der Wohnung relevant. Wenn Sie in der Wohnung Ihren „Lebensmittelpunkt“ haben, dann ist sie Ihr Hauptwohnsitz. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass dieser vorliegt, wenn man die Wohnung mehr als sechs Monate im Jahr benützt. Das Unterlassen der amtlichen Meldung kann eine Verwaltungsstrafe nach sich ziehen. Sollte der Hauptmieter allerdings kein Recht zur Untervermietung haben, so kann der Vermieter gegen ihn eine Kündigung bei Gericht einbringen. In diesem Falle verlieren auch Sie das Mietrecht. Ansonsten haben Sie auch als Untermieter Kündigungsschutz und die Möglichkeit zur Mietzinsüberprüfung. 

Bei Bezug unserer Mietwohnung gab es mehrere Mängel. Zwei davon wurden seitens der Hausverwaltung behoben, beim Rest weigert sie sich. Was können wir tun?

Abhängig von der Art des Mangels besteht die Möglichkeit einer Vertragszuhaltungsklage und einer Mietzinsminderung, die für die Dauer der Gebrauchsbeeinträchtigung geltend gemacht werden kann. Wenn Sie die Mängel selbst beheben und danach bei Gericht die Kosten einklagen, tragen Sie das Prozesskostenrisiko, weil Sie das ursprüngliche Vorliegen des Mangels beweisen müssen. Eine weitere Möglichkeit ist die gerichtliche Mietzinsüberprüfung, wenn es sich um Mängel handelt, die die Brauchbarkeit des Mietobjekts betreffen. Der erste Schritt dazu ist, schriftlich die Behebung der Mängel zu verlangen. Geschieht dies innerhalb von drei Monaten nicht, kann der Mietzins auf Dauer des Vertragsverhältnisses vom Gericht herabgesetzt werden. Wir raten Ihnen, sämtliche Mängel auf Fotos oder Videos zu dokumentieren. Gleichzeitig sollten Sie einen Beratungstermin bei uns vereinbaren. 

Ich wohne in einem privaten Althaus. Anfang des Jahres hat die Hausverwaltung gewechselt. Bis heute (Anfang August) haben wir keine Betriebskostenabrechnung erhalten. Wer ist dafür verantwortlich – die frühere oder die jetzige Hausverwaltung?

Die Betriebskostenabrechnung hat bis spätestens 30. Juni des Jahres vom Hauseigentümer bzw. von der aktuell beauftragten Hausverwaltung erstellt zu werden. Die Zustellung der Abrechnung ist allerdings nur bei Heizkostenabrechnungen oder Genossenschaftswohnungen gesetzlich vorgesehen. Ansonsten reicht ein Hausaushang. Da vom Gesetzgeber dafür keine Mindestdauer vorgesehen wurde, ist es schwierig nachzuvollziehen, ob der Aushang im Einzelfall überhaupt erfolgt ist. Wir raten, eine Kopie der Abrechnung gegen Kostenersatz ein-zufordern. Damit kann das Team der MVÖ die Richtigkeit der Abrechnung prüfen. 

Unsere Hausverwaltung vermietet seit einiger Zeit frei werdende Wohnungen nicht mehr. In meinem Stock stehen – bis auf unsere – bereits alle Wohnungen leer. Muss ich mit einer Erhöhung der Betriebskosten rechnen, weil ja weniger Parteien mitzahlen?

Ihr Anteil an den Betriebskosten des Hauses hängt von der Größe Ihrer Wohnung ab. Durch die Leerstehungen ändert sich der Aufteilungsschlüssel nicht. Die Betriebskostenanteile dieser Wohnungen muss der Hauseigentümer tragen. Hinsichtlich der Mieteinnahmen sieht das Mietrechtsgesetz ebenfalls eine Schutzvorschrift vor. So muss der Hauseigentümer ab einem Leerstand von sechs Monaten das Eineinhalbfache des Mietzinses in die Mietzinsreserve einzahlen, um die notwendigen Mittel für die Erhaltung des Hauses sicherzustellen.

Wie viel darf ein Reinigungsunternehmen pro Quadratmeter für die Reinigung des Stiegenhauses verrechnen?

Die Reinigungskosten sind nicht genau festgesetzt. Der Vermieter darf laut Gesetz angemessene Hausreinigungskosten an die Mieter weiter verrechnen. Die durchschnittlichen Kosten dafür liegen in Wien beispielsweise derzeit bei 4,70 Euro netto pro Quadratmeter und Jahr. Sollte in Ihrem Fall der verrechnete Betrag deutlich höher sein, dann vereinbaren Sie einen Überprüfungstermin in unserer Beratungstelle.

Ich möchte eine Bio-Tonne in unserem Mietshaus aufstellen lassen, der Vermieter meint aber, das ziehe nur Ungeziefer an. Darf er den Wunsch verweigern?

Eine Biotonne kann nur mit Genehmigung des Vermieters im Haus aufgestellt werden. Zudem können die Befürchtungen berechtigt sein, wenn der Biomüll etwa mit sachfremden Abfällen befüllt wird. Hier kann man nur versuchen, ein Einvernehmen herzustellen, z. B. indem man eine Probezeit vereinbart, um zu überprüfen, wie diszipliniert tatsächlich die Mülltrennung vorgenommen wird.

In unserem Mietshaus hat die Unsitte Einzug gehalten, die alten Matratzen, Autoreifen etc. einfach in den Kellerabteilen abzustellen. Nun soll ein Entrümpelungsunternehmen beauftragt werden, das von den Mietparteien anteilig bezahlt werden soll. Ich sehe das nicht ein, weil nichts vom Müllberg von mir stammt. Was kann ich tun?

Eine Entrümpelung auf Kosten aller Mieter kann nur dann stattfinden, wenn es sich tatsächlich um herrenloses Gut handelt. Wenn Sie wissen, wem die  Gegenstände gehören, raten wir Ihnen, den Vermieter/die Verwaltung davon zu informieren. Sobald aber die Zuordnung nicht mehr möglich ist, darf der Vermieter den Unrat auf Kosten aller entfernen lassen. Hier hilft nur eine aufmerksame Hausgemeinschaft und der Wunsch aller, Müllkosten zu sparen. Mitunter kann diese Unsitte dadurch beendet werden, dass die Hausgemeinschaft alljährlich einen Müllcontainer bestellt, in den alle ihre alten Sachen hineinwerfen können. Dieser „Frühjahrsputz“ ist dann meist auch billiger, als wenn er vom Vermieter organisiert wird.
 

Unsere Mülltonnen sind ständig überfüllt – ich habe schon mehrmals darauf hingewiesen, aber nichts passiert. Kann ich durch Mietminderung Druck ausüben?

Eine Mietzinsminderung ist dann möglich, wenn in ihre Mietrechte wesentlich eingegriffen wird. Das wäre bei einer Geruchsbelästigung nur dann der Fall, wenn diese z. B. so penetrant wird, dass ein Teil der Wohnung nicht benützbar wäre. Wir raten, den Missstand der Verwaltung schriftlich zu melden. Diese kann dann bei der Müllbehörde zusätzliche Mülleimer bestellen. Die Mehrkosten trägt aber die Mieterschaft über die Betriebskosten. Es wäre daher auch zu prüfen, ob eine sorgsamere Mülltrennung hier Abhilfe schafft. Sollte es zu unhygienischen und damit gesundheitsschädlichen Zuständen kommen, kann auch das Gesundheitsamt eingeschaltet werden.

Ich möchte zur Begrünung meines Balkons gerne Kletterpflanzen an der Hauswand anbringen. Darf ich das?

Die Fassade ist ein allgemeiner Teil des Hauses. Jede Veränderung ist genehmigungspflichtig. Viele Kletterpflanzen beschädigen den Verputz und dürfen daher nicht ohne Genehmigung an der Hauswand gepflanzt und gezogen werden.

Frühere Mieter haben im Innenhof unseres Miethauses mit Genehmigung des Vermieters einen Gemeinschaftsgarten angelegt. Um die Pflege kümmert sich längst niemand mehr. Der Vermieter will deshalb die Reste des Gartens von einer Firma entsorgen lassen. Wer trägt die Kosten?

n diesem Fall muss der Vermieter die Rechnung bezahlen. Sie könnten für die Kosten nur dann herangezogen werden, wenn Sie oder eine von Ihnen beauftragte Person den Garten angelegt hätten.

Vor einigen Jahren haben meine Nachbarn begonnen, etwa einmal im Monat im Innenhof zu grillen. Das hat mich nicht weiter gestört. Im vergangenen Sommer passierte das aber praktisch jeden Tag. Gibt es eine Regelung, wie oft gegrillt werden darf?

Geduldet werden muss beim Grillen nur das „ortsübliche Ausmaß“. Wenn das in ihrem Falle bisher einmal im Monat war, dann gilt das als „ortsüblich“. Gegen häufigeres Grillen können Sie sich wehren. Wir raten, zunächst die Verwaltung einzuschalten.

 

Darf die Haus­verwaltung im Rahmen der Betriebskostenabrechnung Rücklagen oder allfällige Darlehen an die Mieter weiterverrechnen?

Nein. Rücklagen und Darlehen dienen der Finanzierung von Erhaltungsarbeiten. Im Bereich des Mietrechts- oder des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (MRG, WGG) dürfen derartige Kosten nicht weiterverrechnet werden. Auch bei Wohnungen, die dem ABGB unterliegen, ist eine derartige Überwälzung auf den Mieter meist unzulässig. Genaueres kann dazu aber erst nach Prüfung des Mietvertrags gesagt werden.

Ich bin heuer im April in meine neue Wohnung in einem Gründerzeithaus eingezogen und bekomme nun im Juni eine Nachzahlung für die Betriebskosten des Vorjahres. Muss ich die bezahlen?

Ja, wenn das Objekt dem MRG oder WGG voll unterliegt. Laut Gesetz sind Nachzahlungen bzw. Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung demjenigen zu verrechnen, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit MieterIn ist. Eine Ausnahme gilt nur dort, wo Heizkosten nach Verbrauch abgerechnet werden. Es ist daher ratsam, vor Anmietung einer Wohnung zu klären, ob die Gefahr einer Nachzahlung besteht. Vermeidbar ist die Belastung nur durch eine entsprechende vertragliche Vereinbarung mit dem Vermieter. 

Ich habe beim Abschluss des Mietvertrags Vertrags­errichtungskosten zahlen müssen. Ist das zulässig?

Bei Häusern, die dem Mietrechts- oder Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (MRG. WGG) unterliegen, sind Kosten der Vertragserrichtung bereits durch das Verwaltungshonorar abgedeckt und dürfen nicht verrechnet werden. Außerhalb dieser beiden Gesetze sind derartige Kosten Vereinbarungssache und
ist es für den Mieter schwierig zu verhindern, dass er diese
tragen muss.

 

Unsere Betriebskostenabrechnung enthält hohe Beträge für Versicherungsprämien. Was darf verrechnet werden?

Das Mietrechtsgesetz erlaubt nur die Überwälzung von Feuer-, Haftpflicht und Leitungswasserschadenversicherungen. Die Kosten von Sturmschaden- und Glasbruchversicherungen dürfen nur verrechnet werden, wenn die Mehrheit der MieterInnen zugestimmt hat. Eine derartige Überprüfung lohnt sich.

Wir wohnen in einem Altbau, der vor 1945 errichtet wurde, mit einem unbefristeten Mietvertrag. Durch Zufall mussten wir feststellen, dass im selben Haus unterschiedliche Mieten an die Mieter abgerechnet werden. Ist das wirklich rechtens?

Die Miete setzt sich meist aus drei Positionen zusammen: 1. Nettomiete, 2. Betriebskosten (manchmal darin enthalten Heizkosten) 3. Umsatzsteuer. Bei Wohnungsinseraten haben wir die Erfahrung gemacht, dass Betriebs- und Heizkosten oft unrealistisch niedrig angesetzt werden, um die Wohnung günstiger erscheinen zu lassen, als sie tatsächlich ist. Das könnte ein Grund dafür sein, dass Mieten ungleich groß sind, wobei dann oft größere Betriebskostennachzahlungen bei der Jahresabrechnung drohen. Ein anderer Grund könnte sein, dass die Wohnungen zwar gleich groß sind, aber über eine unterschiedliche Ausstattung verfügen. Aber natürlich kann es auch daran liegen, dass Sie zu viel zahlen, während der andere Mieter bereits eine Mietzinsprüfung abgeschlossen hat und die Miete deswegen herabgesetzt wurde. In diesem Fall raten wir, eine persönliche Mietrechtsberatung mit dem Mietvertrag und der Vorschreibung in Anspruch zu nehmen, um den Mietzins genauer zu prüfen. 
 

Ich habe meine neue Mietwohnung direkt über Vermittlung der Vormieterin angemietet, das Einschreiten eines Maklers war gar nicht notwendig. Dennoch hat mich die Verwaltung zum Makler geschickt. Das war die Gattin des Rechtsanwalts, der den Vertrag aufgesetzt hat. Muss ich jetzt die Provision zahlen?

Wenn es keine Verdienstlichkeit des Maklers gegeben hat bzw. keine Vermittlung stattgefunden hat, dann wird auch keine Provision fällig. Wir raten Ihnen, der Gattin des Rechtsanwalts 
zu schreiben, dass aufgrund mangelnder Verdienstlichkeit bzw. Vermittlungstätigkeit kein Provisionsanspruch entsteht. Schildern Sie, wie Sie zur Wohnung gekommen sind, und halten Sie fest, dass Sie deshalb auch keine Provisionszahlung akzeptieren. Sollte das nicht reichen, unterstützen wir Sie gerne.

 

Ich habe mich im Rahmen eines Verfahrens vor der Schlichtungsstelle mit meinem Vermieter rückwirkend auf einen niedrigeren Mietzins geeinigt. Kann ich jetzt die Differenz zwischen alter und neuer Miete auch vom Makler zurückfordern?

Grundsätzlich können Sie rückwirkend auch das Maklerhonorar korrigieren lassen. Sollte er die Rückzahlung verweigern, hängt das weitere Vorgehen davon ab, ob ihre Miete offensichtlich überhöht war und er das hätte sofort erkennen können oder nicht. Im ersten Fall kann die Rückzahlung über die Schlichtungsstelle geklärt werden, 
im anderen ist eine Klage bei Gericht notwendig. 

Meine Therme hat getropft und der Wasserdruck war zu niedrig. Das Ventil ließ sich nicht mehr drehen, es musste ein Installateur kommen. Die Hausverwaltung hat ihren geschickt, der das repariert hat. Jetzt möchte sie von mir einen Nachweis über die letzte Thermenwartung. Den habe ich aber nicht aufgehoben. Sie droht nun, mir den Installateur in Rechnung zu stellen.

Sämtliche Maßnahmen, die über die reine Wartung hinausgehen, fallen seit 1. Jänner 2015 in die Erhaltungspflicht des Vermieters. Sind aus Anlass der Wartung eines Heiz- oder Wärmbereitungsgeräts Reparaturarbeiten erforderlich, so handelt es sich dabei um Erhaltungsarbeiten. Diese Kosten kann die Verwaltung nur dann in Rechnung stellen, wenn Sie als Mieter ein Verschulden an dem undichten Ventil hätten und dies nachgewiesen werden kann. Ein Ventil – so wie auch eine Dichtung – ist normalerweise ein Verschleißteil und kann auch trotz Wartung kaputtgehen.

Wir Mieter haben mit dem Vermieter in unserem Haus eine Gartenbenützung vereinbart. Ich habe sie im Mietvertrag sogar als Klausel drinnen. Der neue Besitzer hat nun das Schloss der Gartentür ausgetauscht und auf einen eingeschriebenen Brief mit Frist nicht reagiert. Wie können wir Mieter den Garten für uns wieder zugänglich machen?

Ab dem Zeitpunkt des Eingriffs in ihre Besitzrechte haben Sie 30 Tage lang die Möglichkeit, eine gerichtliche Besitzstörungsklage einzubringen. Dabei muss jeder Mieter selbst für seinen Anspruch aktiv werden. Sollte die Frist versäumt werden, ist nur eine Unterlassungsklage verbunden mit einem Wiederherstellungsanspruch möglich.

Mein Mietvertrag ist bis 1. November 2018 befristet. Vor Kurzem hat der Hauseigentümer gewechselt, der nun alle Miet- zu Vorsorgewohnungen machen will. Ist es möglich, dass die Person, die meine Wohnung kauft, meinen Mietvertrag noch vor Ablauf der Befristung wegen Eigenbedarf kündigt? Muss ich die Wohnung für die Besichtigung durch potenzielle Käufer zugänglich machen?

Durch den Wechsel des Eigentümers änderst sich in einem Mehrfamilienhaus nichts an den Vertragsverhältnissen. Der neue Eigentümer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein. Für Sie ändert sich dadurch rechtlich gar nichts. Eine Kündigung wegen Eigenbedarf kann der neue Vermieter frühestens nach zehn Jahren einbringen, sofern er selbst oder seine Kinder in eine Wohnungsnot kommen. Den Zutritt durch potenzielle Käufer müssen Sie dulden, wenn ihr Mietvertrag voll unter das Mietrecht fällt. Ansonsten nur, wenn es vertraglich vereinbart wurde. Die Termine müssen mit Ihnen abgesprochen werden. Art und Ausmaß dürfen jedenfalls nicht in Schikane ausarten.

Ich bewohne eine Dachgeschoßwohnung, die in einem Altbau vor zwei Jahren neu adaptiert wurde. Die Wohnung verfügt über Dachschrägen. Muss ich für Bodenfläche unter den Schrägen Miete und Betriebskosten zahlen? Soweit mir bekannt, wird in Deutschland für Dachschrägen ein Abschlag geltend.

Anders als in Deutschland zählt in Österreich zur Nutzfläche die gesamte Bodenfläche. Davon ausgenommen sind Mauer- und Türnischen, sofern diese nicht durchgängig sind. Geregelt ist die Nutzfläche im § 17 MRG (die Gesetzesbestimmung finden Sie auf unserer Webseite). Ausgehend davon müssen für die gesamte Bodenfläche Betriebskosten gezahlt werden, egal wie hoch der Raum ist. Bei der Miete wiederum kommt es darauf an, welche Art von Mietzinsvereinbarung Sie abgeschlossen haben. Beim sogenannten Richtwert wird zwar die gesamte Bodenfläche herangezogen, sodann aber von dieser Miete ein Abschlag vorgenommen je nach Stärke der Schrägen bis zu 10 Prozent. Beim angemessenen Mietzins wiederum wird eine Vergleichsmiete berechnet. Hier kommt es darauf an, welchen Mietzins man bei ähnlich ausgestalteten Wohnungen erhält. Dachgeschoßwohnungen fallen normalerweise unter den angemessenen Mietzins, doch kann dies mit Sicherheit nur im Zuge eines Verfahrens geklärt werden. Fällt ihr Mietobjekt in die Kategorie „freier“ Mietzins, zahlen Sie einen Marktwert, der unabhängig von der Bodenfläche oder Raumhöhe ist. Hier kommt es darauf an, ob und wie Sie den Mietpreis verhandeln bzw akzeptieren.

Kann der Vermieter nach Beendigung des Mietvertrags (Mietdauer 25 Jahre) folgende Umbauarbeiten verlangen? Parkett statt Laminat, Küchenfliesen wieder weg, PVC-Boden statt Teppichfliesen, Türstöcke weiß malen, Tapeten entfernen, Parkett ausbessern?

Grundsätzlich sind Wohnungen so zurückzustellen, wie sie übernommen wurden. Die „normale“ Abnützung muss jedoch nicht beseitigt werden. Sie haben einige Arbeiten angeführt, die darauf schließen lassen, dass Sie Veränderungen vorgenommen haben. Wenn Sie dafür keine Zustimmung hatten, hat der Vermieter einen Wiederherstellungsanspruch – allerdings nicht auf einen neuwertigen Parkett, sondern auf den Wert eines 25 Jahre alten. Da dieser wahrscheinlich sanierungsbedürftig wäre, ist es eine Sachverständigenfrage, welcher Wert zu ersetzen ist. Ebenso trifft dies auf die Fliesen und die Teppichfliesen zu. Aufgrund jüngerer Entscheidungen der Gerichte ist davon auszugehen, dass die Türstöcke nicht neu zu bemalen sind, ebenso wenig sind Tapeten zu entfernen oder der Parkett auszubessern, sofern es sich um normale Abnützung handelt. Oft gibt es trotz dieser Rechtslage dennoch Streit über den Wohnungszustand. In solchen Fällen ist eine Fotodokumentation der Wohnung sehr hilfreich – insbesondere der strittigen Stellen. Zeichnen Sie dafür einen Grundriss und ordnen Sie die Fotos von Wänden, Decken und Fußboden den Räumen so zu, dass ein Dritter, der die Wohnung nicht kennt, keine Probleme hat, sie mit den Räumen in Verbindung zu bringen. Wenn Sie eine derartige Beweissicherung vornehmen, ist es einfacher, in einer Rechtsberatung zu klären, ob der Vermieter berechtigterweise die Kaution oder den Finanzierungsbeitrag einbehalten hat.

Ich interessiere mich für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus und möchte einen auf zehn Jahre befristeten Mietvertrag abschließen. Im Vertrag steht, dass ich nach zwei Jahren gerichtlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen darf. Die Maklerin sagte mündlich, dass ich nach einem Jahr kündigen darf. Jetzt steht es anders im Vertrag. Ist es möglich, auch vor Ablauf der zehn Jahre auszuziehen?

Grundsätzlich gilt bei befristeten Verträgen, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen, dass diese nach Ablauf eines Jahres unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten jederzeit aufgelöst werden können. In der Praxis ist man als Mieter also 16 Monate an den Vertrag gebunden. Der Vermieter braucht zum vorzeitigen Auflösen eines Vertrages normalerweise einen gesetzlichen Kündigungsgrund. Diese gesetzliche Vorgabe kann bei Mietverträgen, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen, im Vertrag weder eingeschränkt noch ausgeschlossen werden. Sie können daher nach 16 Monaten aus der Wohnung ausziehen, auch wenn es anders im Vertrag steht.

Bei dem unter der Erde liegenden Wasserzuleitungsrohr ist durch einen Riss unbemerkt eine größere Wassermenge ausgeflossen. Die Kosten für das in den Untergrund geflossene Wasser sollen nun die Mieter über die Betriebskosten bezahlen. Ist dies korrekt?

Leider ist sämtliches Wasser, das nach dem Zuleitungshahn beziehungsweise hinter dem allgemeinen Wasserzähler verrinnt, Wasser im Sinne der Betriebskosten des Hauses. Die Mieter können nur prüfen, ob die Wasserdichtheitsprüfung rechtzeitig durchgeführt wurde und der Schaden dadurch früher hätte bemerkt werden können. Wenn diese nicht durchgeführt wurde, gibt es einen Schadenersatzanspruch über den Mehrverbrauch. Die Schwierigkeit liegt hier im Beweisverfahren. Jedenfalls sollte der Vermieter darauf aufmerksam gemacht werden, dass – sollte das Haus in Wien liegen – die Abwasserkosten reduziert werden können, wenn man rechtzeitig einen Antrag auf Herabsetzung der Abwassergebühr stellt.

Ich wohne in einem Altbau/Gründerzeithaus und an meinem Haus findet eine Generalsanierung statt. Die Hausverwaltung hat mich nun aufgefordert, mein Kellerabteil zu räumen und die Sachen in ein „provisorisches“ Abteil bis Ende November zu übersiedeln. Mir wurde keine Hilfe dabei angeboten. Mein Keller ist randvoll und ich habe nicht die Zeit, mich mehrere Tage damit zu befassen. Welche Möglichkeiten habe ich in so einem Fall?

Auf ihr Haus ist das Mietrechtsgesetz voll anwendbar. In diesem Fall hat der Vermieter, wenn er notwendige Erhaltungsarbeiten vornimmt, diese Arbeiten inklusive aller Vor- und Folgearbeiten durchzuführen. Dazu gehört auch die Herstellung eines Zustands, in dem mit den Arbeiten begonnen werden kann. Sie können demnach für die Übersiedlung der Sachen aus ihrem Abteil Unterstützung von Ihrem Vermieter verlangen oder Kostenersatz 
für eine professionelle Übersiedlung. Wir beraten Sie gerne über die richtige Vorgangsweise in so einem Fall.

Im Bereich meines WC (auch im Vorraum) entsteht ein ziemlich penetranter Geruch, der vom Abflussrohr/Fallstrang kommt. Ist der Vermieter verpflichtet, diesen Umstand zu beseitigen?

Nach den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) ist der Vermieter zur Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft verpflichtet, im Inneren des Mietgegenstands allerdings nur, wenn ein ernster Schaden des Hauses vorliegt (z. B. Wasserrohrbruch, Mauerfeuchtigkeit, undichte Gasleitung, feuergefährliche Elektroleitungen) oder eine erhebliche Gefahr für die Gesundheit der Bewohner zu beseitigen ist. Ohne die Ursache für die Geruchsbildung zu kennen, kann diese Frage daher nicht abschließend beantwortet werden. Wir raten zunächst mal zu einer schriftlichen Meldung des Mangels an die Verwaltung mit dem Ersuchen, die Geruchsbelästigung zu beseitigen. Sobald die Ursache feststellt, ist es möglich, die weitere Vorgangsweise zu besprechen.

 

Seit Ende März sind die Garagen durch die Sanierung nicht benutzbar. Trotzdem zahle ich etwa 60 Euro pro Monat für die Garage. Besteht die Möglichkeit, für die Zeit der Nichtnutzbarkeit keine Garagenmiete zu zahlen? Wie soll ich es am besten angehen?

Eine Mietzinsminderung steht immer dann zu, wenn es zu wesentlichen Eingriff ins Mietrecht kommt (§ 1096 ABGB). Auf unserer Webseite im Download Center finden Sie dazu ein Informationsblatt sowie einen Musterbrief mit Tipps für die weitere Vorgangsweise. Wenn Sie die Garage gar nicht benützen können, dann sind Sie auch nicht zur Zahlung eines allfälligen Mietzinses verpflichtet.
Wichtig ist jedenfalls, dass Sie die Unbenützbarkeit dokumentieren – Fotos, Zeugen ­–, um auch den Nachweis darüber erbringen zu können. Weiters ist der Vermieter oder die Verwaltung von diesem Umstand in Kenntnis zu setzen. Beachten Sie, dass es zwar den Rechtsanspruch gibt, es aber letztlich immer eine Beweissache ist, ob und wie viel man mindern darf. 

Wie lange im Nachhinein können Mietreduktionen vom Vermieter (nach)gefordert werden? Ich bilde mir ein, gelesen zu haben, dass das maximal 12 Monate geht?

Eine Mietreduktion im Nachhinein ist nicht möglich, da § 1096 ABGB der dies regelt vorsieht, dass man sofort im Anlassfall die Miete reduziert. Nur wenn man unwissentlich bzw irrtümlich die Miete gezahlt hat, weil man von der Reduktionsmöglichkeit nichts wusste, lässt es die Judikatur zu, die zu viel bezahlte Miete zurückzufordern. Dies ist allerdings kein einfaches Verfahren, weil die Gerichte bei der Beurteilung des Sachverhalts oft eine sehr mieterfeindliche Haltung einnehmen. Anders liegt der Fall, wenn Sie dem Vermieter oder der Verwaltung mitgeteilt haben, dass sie ihren Anspruch auf Mietzinsminderung geltend machen, ihn jedoch vorerst nicht zur Anwendung bringen, weil Sie ein Gerichtsverfahren wegen Mietzinsrückstand vermeiden möchten – Sie müssen hier also die Miete vorbehaltlich einbezahlt haben. Ein solcher Vorbehalt wird binnen drei Jahren geltend gemacht werden müssen, ansonsten das Rückforderungsrecht verjährt.

Ich wohne in einem Altbau, und nach sechs Jahren Miete ist nun der Geschirrspüler kaputt. Ist der Vermieter verpflichtet, ihn zu reparieren? Denn schließlich hat er ihn mir ja auch zur Verfügung gestellt und mitvermietet!

Im Vollanwendungsbereich des MRG (Altbau) ist der Vermieter nur dann verpflichtet, Schäden im Inneren des Mietobjektes zu beheben, wenn ein ernster Schaden für die Substanz des Hauses vorliegt oder eine Gesundheitsgefährdung. Bei einem kaputten Geschirrspüler ist das in der Regel nicht der Fall. Obwohl er Ihnen bei Mietbeginn zur Verfügung gestellt wurde, besteht keine rechtliche Verpflichtung des Vermieters. Sie als Mieter sind jedoch auch nicht zur Reparatur verpflichtet. Es handelt sich um einen rechtlichen Graubereich.

 

In meinem Mietvertrag ist eine Kündigungsfrist von drei Monaten vereinbart. Jetzt habe ich aber doch schon früher eine neue Wohnung gefunden. Muss ich die Kündigungsfrist einhalten?

Wenn man ein Mietverhältnis zu einem anderen als dem vereinbarten Zeitpunkt auflösen möchte, ist man verpflichtet, die Kündigungsfrist einzuhalten. Die Frist beginnt nicht schon mit dem Datum des Poststempels zu laufen, sondern erst mit Zugang des Kündigungsschreibens beim Vermieter. Wenn der Brief Ende Juni beim Vermieter einlangt, beginnen drei ganze Kalendermonate zu laufen und Ende September endet Ihr Mietverhältnis. Wenn Sie dieses früher auflösen möchten, ist eine einvernehmliche Auflösung mit Zustimmung des Vermieters notwendig. Hier ist allerdings Vorsicht angebracht! In Vertragsauflösungen werden gerne Verzichtserklärungen mitvereinbart, sodass z. B. eine nachträgliche Überprüfung der Miethöhe nicht mehr möglich ist.

Wir sind umgezogen. In der Umzugsphase haben wir die letzte Woche nicht mehr in der alten Wohnung gewohnt. Sie wurde nicht mehr beheizt und der Strom wurde auch abgemeldet ­– die Vermieter haben die Wohnung jederzeit betreten können und haben dies auch getan. Wie viel darf ich die Miete mindern?

Wenn Sie vor Rückgabe der Wohnung einfach nur früher ausgezogen sind, berechtigt Sie dieser Umstand noch nicht zu einer Mietzinsminderung. Eine Mietzinsminderung steht nur dann zu, wenn ohne Ihr Verschulden der ordnungsgemäße Gebrauch des Mietobjekts nicht möglich ist. Das ist hier aber nicht der Fall gewesen. Dass der Vermieter für die Neuvermietung Zutritt hatte, ist kein ausreichender Grund für eine Mietzinsminderung.

Der Vermieter verlangt von mir, dass ich jährlich die Lüftungsfilter im Bad tausche und die Fugen erneuere. Ist das zulässig?

Eine solche Vereinbarung im Mietvertrag ist – zumindest im Anwendungsbereich des Konsumentenschutzgesetzes – nicht zulässig. Die fachgerechte Reparatur elastischer Fugen ist keine Bagatellreparatur mehr und der Mieter ist auch nicht für eine laufende „Verschönerung“ des Mietobjektes zuständig. Sie sind daher nicht dazu verpflichtet und bei einem Auszug aus der Wohnung darf Ihnen dafür auch nichts von der Kaution abgezogen werden. Anderes gilt unter Umständen, wenn Ihr Vermieter nur ein einzelner vermietender Wohnungseigentümer ist.

Nach einem Wasserrohrbruch ist nicht nur die Mauer komplett durchnässt, sondern auch meine Möbel, die an der Wand gestanden sind, kaputt. Wer muss für die Reparatur aufkommen?

Bei dem feuchten Mauerwerk handelt es sich um einen ernsten Schaden für die Gebäudesubstanz. Dieser ist vom Vermieter zu beheben. Die kaputten Möbel sind ein so genannter Mangelfolgeschaden, der erst durch den ursprünglichen Schaden hervorgerufen wurde. Ein solcher Mangelfolgeschaden ist nur im Rahmen eines Schadenersatzanspruches zu ersetzen. Dafür wären ein Verschulden und ein rechtswidriges Verhalten (des Vermieters bzw. eines anderen Verursachers) erforderlich. Bei einem Wasserrohrbruch liegt beides in der Regel nicht vor, weshalb der Vermieter nicht zum Ersatz verpflichtet ist. Es handelt sich um einen klassischen Fall für die Haushaltsversicherung.

 

In meinem Mietvertrag steht, dass die Haustierhaltung verboten ist. Jetzt würde ich mir aber gerne Katzen zulegen.

Das Verbot jeglicher Haustierhaltung wird als „gröblich benachteiligende“ Vertragsklausel angesehen. Auch wenn sie im Mietvertrag unterschrieben wurde, ist es so, als wäre die Vereinbarung nicht vorhanden. Sie dürfen sich daher eine Katze in die Wohnung nehmen.