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BETRIEBSKOSTEN – ALLE FAKTEN

Damit alles bei der Abrechnung von Heiz-, Warmwasser- und Betriebskosten mit rechten Dingen zugeht, hier die Tipps der MVÖ.

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Woran erkennt man eine ordnungsgemäße Abrechnung?
• Eine Abrechnung muss vollständig und nachvollziehbar sein. Sie hat ein übersichtliches Verzeichnis aller Einnahmen und Ausgaben zu enthalten. Die Kontrolle und Nachvollziehbarkeit muss durch die jeweilige Bezeichnung der dazugehörigen Belege möglich sein. Der Vermieter bzw der Verwalter ist verpflichtet, sämtliche Informationen zur Abrechnung offenzulegen.
• Eine Abrechnung ist nur dann vollständig, wenn jede Ausgabe mit einem Beleg nachgewiesen wird. Summenpositionen wie z. B. „Wasser/Abwasser: € 3.000,–“ sind nicht ausreichend. Es müssen sämtliche Vorschreibungen des Wasserwerks datumsmäßig dargestellt werden, sodass für den Mieter ersichtlich ist, wie sich die Gesamtsumme im Einzelnen zusammensetzt.
• Nach dem Heizkosten- und dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz muss die Abrechnung jeder/jedem MieterIn direkt zugestellt werden. Nach dem Mietrechtsgesetz reicht der Aushang im Haus. Belegseinsicht muss jedem/jeder MieterIn gewährt werden.


Welcher Abrechnungszeitraum ist maßgebend?
• Abrechnungen nach dem Mietrechtsgesetz bzw. Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz umfassen den Zeitraum eines Kalenderjahrs.
Abrechnungen nach dem Heizkostenabrechnungsgesetz für Gemeinschaftsanlagen müssen zwar 12 Monate umfassen, den Beginn und das Ende legt jedoch der Wärmeabgeber fest. In der Regel werden das Kalenderjahr oder die Heizperiode gewählt.

Wie setze ich mein Recht auf Belegseinsicht durch?

• Grundsätzlich haben Sie das Recht auf Belegseinsicht sowie auf Kopien der Abrechnung und der Belege. Allerdings gilt dieses Recht nur innerhalb von sechs Monaten ab Rechnungslegung. Die Frist endet daher in der Regel zum 31. Dezember.
• Kommt man von Vermieterseite Ihrer Aufforderung nicht nach, so ist die Abrechnung nicht ordnungsgemäß gelegt und eine allfällige Nachzahlung nicht fällig. Außerdem können Sie einen Antrag auf Rechnungslegung stellen. Wir helfen Ihnen gerne dabei.
• Pro Kopie darf ein Spesenersatz von rund € 0,50 verlangt werden. Diesen Kostenersatz müssen Sie aktiv anbieten. Fordern Sie zunächst die Abrechnung an und erst in der Folge, wenn notwendig, die Kopien einzelner Belege – nicht alle, sondern nur ausgewählte, sonst kann der Kostenersatz je nach Größe der Wohnhausanlage teuer werden.

Wer zahlt/bekommt Nachzahlung/Guthaben?
• Allfällige Nachzahlungen oder Gutschriften sind zum übernächsten Zinstermin nach der Legung fällig. Im Mietrechts- und Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz ist vorgesehen, dass jene/r MieterIn nachzahlt oder die Gutschrift erhält, der/die zum Fälligkeitszeitpunkt (= spätestens 1. 8.) MieterIn der Wohnung ist.

Tipp der MVÖ: Fordern Sie Ihr Guthaben an. Zahlen Sie eine Nachforderung nur dann, wenn Ihnen Einsicht in die Belege gegeben wird und Sie eine Kopie der Abrechnung erhalten. Allerdings müssen Sie rasch reagieren und bereits mit der Vorschreibung der Nachforderung die Unterlagen (Musterbrief gibt es auf www.mietervereinigung.at) anfordern.

• Wird die Abrechnung nicht gelegt, kann weder eine Nachzahlung noch eine Erhöhung der Betriebskostenpauschale verlangt werden.

ACHTUNG! Es ist immer eine Beweisfrage, ob die Legung der Abrechnung tatsächlich erfolgt. Verlangen Sie daher immer eine Kopie, wenn es Unsicherheiten darüber gibt, ob die Abrechnung nun tatsächlich ausgehängt wurde oder nicht.  

Wie lange habe ich Zeit, die Jahresabrechnung zu überprüfen oder zu beeinspruchen?
•Betriebskostenüberprüfungen sind in einem Haus, wo das Mietrechtsgesetz voll anwendbar ist, aber auch bei der ABGB-Miete, bis drei Jahre rückwirkend möglich, sofern die Abrechnungen zur Verfügung stehen.
• Im WGG und im HeizKG hingegen haben MieterInnen nur sechs Monate Zeit, einen schriftlich begründeten Einspruch zu erheben, wenn die Abrechnung vorliegt, ansonsten gilt sie als genehmigt.
Ist der Einspruch jedoch rechtzeitig erfolgt, verbleiben auch hier drei Jahre ab Fälligkeit der Nachzahlung/Guthaben für die Rückforderung einer allfälligen Falschverrechnung.

ACHTUNG! Nach einer OGH-Entscheidung kann der Mieter in einem MRG-Objekt nur bis 6 Monate ab Legung eine Kopie der Abrechnung bzw. der Belege verlangen. Danach ist der Vermieter nicht mehr zur Herausgabe verpflichtet. Es ist daher ratsam, jedes Jahr kurz nach der Legung schriftlich eingeschrieben eine Kopie der Abrechnung gegen Kostenersatz zu verlangen.

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